西班牙房市在07年達到高峰 如今泡沫破滅 房價最糟可能下探當年的一成 圖自維基百科
西班牙房地產的光景，曾是最繁榮的泡沫之一。受到該國史上最低利率的刺激，西班牙投資熱錢湧進白色海岸 (Costa Blanca) 上的度假別墅、首都馬德里的高級公寓、以及全國各地的新成屋。
據《紐約時報》報導，這樣的狂熱讓西班牙房價在 2007 年達到高峰，但如今只剩下當年的 1/4，而且還看不到底部在哪裡。西班牙正遭逢三年來第二度的衰退，失業率逼近 25%，越來越多西班牙人繳不出房貸，這些人當年都是銀行爭先恐後要貸款給他們的對象。
一本關於西班牙房地產市場的新書指出，目前該國約有 190 萬棟房屋要出售，幾年內還會增加 390 萬棟。但西班牙每年的房屋需求量只有 17.5 萬棟，作者 Borja Mateo 預測，這樣的供需失衡將導致房價下跌 60%。如果他的推算是對的，西班牙房價的底部會只有高點的一成。
Mateo也指出，一個典型的西班牙人會有 80% 的資產和房地產有關，這種規模的房價下跌會造成毀滅性的後果，西班牙將面臨的是國家規模的巨大貧窮。
西班牙房貸違約的曝險部位上升至 8760 億美元，許多經濟學家表示，西班牙的大型銀行遲早需要抒困，同時西班牙政府本身也因為主權債務和預算赤字問題而搖搖欲墜，恐怕也自身難保。
上周末在美國華盛頓舉辦的國際貨幣基金 (IMF) 與世界銀行會議中，對歐洲各國來說最主要的課題就是上述這些狀況的牽連範圍會有多廣。最大的恐懼是歐盟必須援助西班牙，因為這筆援助規模會遠大於先前愛爾蘭、希臘與葡萄牙的抒困援助。
兩年前，愛爾蘭銀行隨著該國房地產市場崩潰，愛爾蘭政府向歐盟與 IMF 索求了 800 億歐元的金援。分析師估計要救西班牙則要 2000 億歐元，約 2640 億美元，這個數字逼近希臘援助金的 2 倍。
上周西班牙央行報告，該國不良貸款已觸及 1994 年以來的新高。儘管政府估計只有 3% 的房貸會停繳，但權威歐洲經濟評論部落格《Fistful of Euros》駐西班牙巴塞隆納經濟學家Edward Hugh 和其他經濟學家則認為實際數字會高出許多，部分放貸機構甚至會面臨兩位數的停繳率。
西班牙 2 月份新屋抵押貸款額與去年相比驟降 46%，該國國家統計局表示，這是該數字從 2004 年刊載以來最大的跌幅。
西班牙的房產泡沫曾帶給該國全球最高的房屋自有率，當時每 10 個家庭就有超過 8 個擁有自己的房屋。
房地產專家估計，自 2007 年金融海嘯以來約有 30 萬筆房地產被銀行收回，由於不願承受損失，銀行僅持有這些房地產未售出，但如今面臨增資壓力，銀行急需將其脫手，折價劇烈導致價格只剩下原本的 40%。
這些銀行的行為和他們的美國同業在房產泡沫其間的舉動如出一轍，西班牙銀行把抵押品賣給投資機構，投資機構又把它們重新包裝成一捆「抵押貸款證券」 (Securitized Mortgage)，提供高收益率賣給保險公司和退休基金等機構投資人。
但在作法上有個關鍵性的差異，美國會將次級貸款標示出來，即表示貸款者曾有不良信用記錄，但西班牙則「一級」和「次級」不分。
不過在失業率近 25% 的情況下，兩者的界線也隨之模糊，許多抵押貸款證券正在崩解，引發評級機構的降評潮，然而這些評級機構如標普、穆迪在房產泡沫中都給了這些抵押貸款最高評等，在美國經驗中也是如此。
西班牙交易抵押貸款證券的基金經理人協會網站顯示，部分資產已過期 90 天以上的抵押貸款證券有些已上升到 14%。
一位買賣抵押貸款證券的不具名投資銀行家表示，情形非常恐怖，每一季的數字都在惡化。
據該協會網站顯示，表現最差的抵押貸款證券是由Bankia 銀行支持的，該銀行是西班牙最大的住房貸款提供者。
直到最近，銀行開始用原價買回表現最差的抵押貸款證券，用意是要保護海外投資人以避免它們撤資，維護銀行的投資地位。但隨著越來越多貸款違約，資本也越來越稀有且珍貴，一些銀行如今面臨折價買回抵押貸款證券的窘境，折扣約為 7-9 折。
許多分析師表示，西班牙房價跌幅的官方數字是 25%，但這無法真實反應房價下跌的嚴重程度，等到價格修正完成，銀行與證券投資者認列損失，西班牙經濟的傷痕將幾乎無法癒合。
西班牙是否能夠消化這些損失？目前該國政府自己的抒困基金幾乎要把銀彈用罄了，馬德里境內還出現矛盾的主張，提議讓銀行借錢給政府讓抒困基金能繼續營運。
