在經歷了2007年-2009年的直線下滑和2009-2011年的低位盤整之後，近來的美國房地產市場正展現出越來越多的好轉跡象。對仍在擔憂復蘇勢頭逆轉的美國經濟來說，這無疑是一針強心劑。
從供給來看，2011年新屋開工數為60.7萬套，已經從2009的歷史最低點55.4萬套連續反彈。從庫存來看，截至到去年12月份，成屋僅夠6.2個月的銷售，新屋僅夠6.1個月的銷售，均已接近危機前水平。從市場信心來看，全美住宅建築商協會（NAHB）指數去年12月份為25，連續第4個月上升，已達到2007年6月份以來的最高點。從市場環境來看，去年12月份美國喪失住房贖回權的案例為20.5萬件，環比下降8.6%，同比下降20.5%，比於2010年3月份的歷史最高點則下降了44.5%。此外，建築行業今年1月份的就業人數連續三個月增加，已達到2010年1月份以來的最高值。
但是，市場更為關註的房價指標卻仍未走穩，導致房地產市場呈現出量與價的背離。標普/凱斯席勒20個大中城市房價指數去年11月份為138.5，連續三個月環比下降，相比於去年3月份137.6的危機以來最低點僅上升了0.6%。去年12月份新屋銷售中間價同比下跌12.8%，是2009年2月份以來的最差表現。如果房價不能止跌回升，則仍有大批房屋價值低於抵押貸款，止贖案例仍會繼續增加，而金融機構的房地產貸款和衍生品價值也將面臨負面沖擊，銀行將不敢輕易增加放貸規模。
不過，同樣需要看到的是，標普/凱斯席勒房價指數是一個典型的滯後指標，相對成屋銷售量數據約滯後6-9個月。因此，交易量的改善只有在半年之後才能反映在房價上。而從以下因素來看，2012年的美國房市將會繼續延續復蘇勢頭。
首先，政策支持。美聯儲在年初提交給國會的一份報告中提到，“恢復房地產市場的健康是整體經濟復蘇戰略的重要組成部分”，美國政府顯然同樣認識到這一點。在美國房市將起未起的關鍵時刻，來自政策的呵護無疑會成為一個重要的支撐力量。上周奧巴馬總統公佈了一項旨在讓上百萬屋主再融資的計劃。與去年10月份提出但收效不大的住房可負擔再融資項目不同，這一新方案放寬了抵押貸款重組申請人的範圍，並降低了再融資的條件，可操作性大幅提高。作為該項政策的組成部分，房利美和房地美、富國銀行和美國銀行等已經將抵押貸款寬限期從3個月延長至12個月，幫助貸款者避免違約和房產止贖。今年是美國大選年，奧巴馬政府必然會在關鍵時期全力推動房市復蘇。
其次，去庫存接近尾聲。從歷史經驗來看，如果新屋可供銷售量連續兩個月降至6.0以下（即僅夠6個月銷售）可視為市場恢復至正常水平。去年11月和12月美國新屋庫存分別為6.1和6.2，已接近正常水平。如果把這一數據由峰值降到正常值視為一個完整的去庫存周期，則1970年代中期那輪調整耗時22個月，1980年代初期的調整耗時15個月，1990年代初期的調整耗時13個月，目前這輪調整已經超過36個月。在經歷有史以來時間最長的去庫存過程之後，房地產市場企穩復蘇的時間越來越近。
再次，房價收入比觸底。房價收入比是房價與家庭年收入之比，主要考察家庭購房的支付能力。鑒於數據的可得性，我們用新屋銷售價格中位數與2倍的美國居民人均可支配收入之比作為替代指標。去年12月，美國的房價收入比為2.83倍，是美國有統計以來的次低水平（僅高於2010年10月的2.80倍），遠低於歷史平均3.5倍的水平。由於居民收入隨著就業形勢的好轉在逐步提升，而房價仍處於低位，家庭購買住房的壓力已大幅降低。
最後，宏觀環境有利。目前歐債危機仍有惡化可能，歐洲實體經濟將繼續受到拖累，美國經濟則是風景這邊獨好，GDP增速和失業率數據都在明顯好轉，尋求避險的國際資本會繼續向美國流動，而已經呈現出復蘇跡象的房市必將成為重要目的地。此外，美聯儲預計會將接近於零的利率持續至2014年，目前按揭利率也已經接近有史以來的最低點，再加上QE3政策仍有可能在下半年推出，充裕的流動性也將有助於房市的復蘇。
可以預計，在泡沫擠完、底部整固之後，美國房地產業將會獲得更為穩健和持久的增長動力，這一輪調整周期即將走完“衰退—蕭條”階段，開始步入“復蘇—繁榮”時期。此外，泡沫破滅過程也是一個優勝劣汰的過程，幸存的金融機構必然會在資格審查、產品創新等方面更加謹慎，整個市場的運行也將更加健康。在沒有宏觀調控強力乾預的背景下，美國房地產市場主要依靠自身力量完成了一次吐故納新，比較來看，中國頻頻動用政府之手乾預的結果，則是房價的報復性反彈和市場的不成熟。此間差異，值得我們深思。
需要強調的是，目前美國的城市化率和房屋自有率都已經達到一個比較高的水平，房地產的黃金時代將難以再現。但是，作為一個強周期行業，住宅建設對於投資的拉動，以及財富效應對於消費的刺激，都有非常重要的作用，美國經濟將籍由房地產市場復蘇獲得更為充足的增長動力。對中國經濟而言，這就意味著外圍環境繼續惡化的可能性並不大，外需並不值得過分憂慮。
（註：本文僅代表作者觀點）
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